Definicje

Koszty kredytu hipoteczny

Prowizja bankowa – opłata pobiera przez bank za udzielenie kredytu. Liczona w procentach od kwoty kredytu. Przedział rynkowy od 0% do 2,5%. Wyższe prowizje powinny stanowić sygnał ostrzegawczy dla kredytobiorcy. Za każde 100 tyś udzielonego kredytu koszt od 0zł do 2500zł. Oferty bankowe są tak skonstruowane, że płacąc prowizje otrzymuj się w zamian niższą marże. W każdym przypadku należy indywidualnie ocenić czy taka obniżka będzie się opłacała.

Marża bankowa – jest to stały element oprocentowania zawarty w umowie. Wysokość marży zależy od kilku czynników: kwota kredytu, cel kredytu, udział własny, segment klienta, dodatkowe rozwiązania, które klient zawrze przy kredycie (Konto, karta, deklaracja wypływów, ubezpieczenia). Marże przy kredycie na cel mieszkaniowy są w przedziale od 1,85% do 2,9%.

Wibor – koszt pożyczki międzybankowy czyli poziom oprocentowania po jakim banki pożyczają sobie pieniądze. Koszt ten jest wliczony w oprocentowanie kredytu dla kredytobiorcy plus marża, która stanowi zysk dla banku za udzielenie kredytu. Większość banków stosuje wibor 3 miesięczny, który obecnie wynosi 0,21%. Są też banki stosujące 6 miesięczny wynosi 0,25% a także 12 miesięcy, który wynosi 0,25%. Stawka Wibor jest zmienna i ma wpływ na wzrost lub obniżenie wysokość płaconych odsetek w racie kredytu. Np. kredyt z marża 1,9% + Wibor 0,21% = 2,11% w skali roku liczone od salda kredytu. W 2020 roku Wibor uległ znacznemu obniżeniu i jeśli sytuacja w gospodarce się poprawi to może dojść do jego podwyżki. Poniżej wykres prezentujący jak kształtował się wibor w ostatnich latach. Planując zaciągnięcie kredytu warto sprawdzić jak będzie kształtowała się wysokość raty jeśli stawka Wibor wróci do poziomu 1,7%

Ubezpieczenie na życie – zakresem obejmuje życie kredytobiorcy i jest cedowane na bank. Większość banków proponuje swoje Towarzystwo a skorzystanie z oferty banku daje korzyść w formie niższej marży lub/i prowizji za udzielenie kredytu. Koszt ubezpieczenia na życie jest wyliczany miesięcznie w przedziale od 20zł do 170zł za każde 100 tyś kredytu lub jednorazowo z góry za np. 1 – 5 lat i stanowi wówczas od 1% do 5 % kwoty kredytu. Taka forma zabezpieczenia dla wielu przyszłych kredytobiorców będzie bardzo słusznym wyborem. Wybierając konkretne ubezpieczenie należy zwrócić uwagę, czy wyłączenia chronią faktycznie kredytobiorcę np. z uwagi na wykonywany zawód.

Ubezpieczenie od utraty pracy – dodatkowa forma zabezpieczenia kredytu na wypadek utraty pracy. Koszt ubezpieczenia jest liczony poprzez np.: podwyżkę marży np. 0,7%, jednorazowa opłata od kwoty kredyt np. za 4 lat 3,25% kwoty kredytu, doliczone do raty 4,2% lub 0,04% miesięcznie od salda kredytu. Większość banków ma w swojej ofercie takie ubezpieczenie. Decyzja o wyborze

Ubezpieczenie nieruchomości – nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie kredytu musi być ubezpieczona od ognia i zdarzeń losowych. Bardzo istotne jest to, że polisa bankowa w swoim zakresie nie ma odpowiedzialności cywilnej (np. zalanie sąsiada). W bardzo pojedynczych przypadkach bank sam wskazują Towarzystwo. Standardem jest, że kredytobiorca sam wybiera Towarzystwo Ubezpieczeniowe, zakres ubezpieczenia i sumę na którą chce ubezpieczyć składniki majątku. Koszty ubezpieczenia podstawowego z oferty bankowej są w przedziale od 65zł do 100zł rocznie na każde 100 tyś sumy ubezpieczenia. Rozszerzone ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i innych odpowiedzialności jest dodatkowo płatne.

Ubezpieczenie niskiego wkładu – banki udzielają kredytów z udziałem własnym 10% lub 20%. Te które udzielają z 10% wkładem własnym dodatkowy brakujący udział własny ubezpieczają w formie ubezpieczenia niskiego wkładu. Koszt takiego ubezpieczenia najczęściej jest doliczany do miesięcznej raty kredytu poprzez podwyżkę marży do czasu kiedy nie zostanie nadpłacony kredyt i osiągnie się udział 20% wkładu własnego. Podwyżka ta wynosi od 0,2% do marży. W niektórych bankach ubezpieczenie niskiego wkładu jest wliczone w marżę kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe (przejściowe) – podwyższenie oprocentowania do czasu prawomocnego wpisania hipoteki przez Sąd do Księgi Wieczystej. Czas wpisania hipoteki jest bardzo różny w Sądach. Jak Wydziału Ksiąg Wieczystych działa sprawnie to może dokonać wpisu się w 2 tygodnie a może trwać nawet 9 miesięcy. Czas dokonania wpisu wydłuża się w okresach wakacyjnych i Świątecznych z uwagi na czas urlopów. Koszt podwyżki na marży jest w przedziale od 0,05% do 2,5%. Koszt ten ma znaczenie przy rynku pierwotnym, gdzie kredyt jest wypłacony w trakcie budowy. Przeniesienie własności i wpisanie hipoteki odbędzie się z opóźnieniem a jeśli inwestycja się przedłuży to czas wpisania hipoteki również a za tym idą wyższe koszty kredytu.

Wycena nieruchomości – celem jest oszacowanie rynkowej wartość nieruchomości w stanie obecnym oraz przyszłym jeśli będzie wykonywany remont lub budowa nieruchomości jest w trakcie. Koszt wyceny bankowej jest uzależniony od tego czy wycena dotyczy mieszkania czy domu. Opłata za wycenę może być pobrana w trakcie procesu kredytowego, przed wydaniem decyzji lub przy zawarciu umowy kredytowej. Jest też możliwość zlecenia wyceny samodzielnie (poza pojedynczymi przypadkami, gdzie banki nie akceptuje wycen zewnętrznych) do rzeczoznawcy majątkowego z rynku i dostarczenie takiej wyceny do banku – ważne aby sprawdzić czy bank zaakceptuje danego rzeczoznawcę . Koszt oszacowania wartości nieruchomości w bankach zaczynają się od 137zł do 800zł w zależności czy wyceniane jest mieszkanie, dom czy działka.

Inspekcja nieruchomości w trakcie budowy – jeśli kredyt jest wypłacany w transzach np. na budowę to po wykonaniu etapu budowy odbywa się kontrola ze strony banku aby sprawdzić postępy i czy środki zostały wydatkowane zgodnie z harmonogramem budowy. Koszt jednej inspekcji jest w przedziale od 0zł do 200zł.

Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu – wynosi od 0% do 3% od nadpłacanej kwoty pobierana przez pierwsze 3 lata okresu kredytowania. W kredytach ze stałym oprocentowaniem pobierana do czasu trwania stałego oprocentowania

Opłaty notarialne i sądowe

Taksa notarialna – to maksymalna wysokość kwoty jaką pobiera notariusz za przeniesienie własności liczona od ceny zakupu. Dla kwot od 60 000 zł do 1 000 000 zł taksa wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł + Vat 23%. np. dla kwoty 300 000zł maksymalna wysokość taksy wynosi 2423,10zł.

Podatek PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych 2% od ceny zakupu i odprowadzany do urzędu skarbowego przez notariusza po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży. Z podatku PCC zwolnione są nieruchomości z rynku pierwotnego.

Koszty notarialne za czynność założenia Księgi wieczystej, wpisanie hipoteki, wypisy aktów, zmiana właściciela w Księdze wieczystej, ujawnienie budynku itp. za co jest pobierana kwota od 1,23zł do 246zł.

Opłaty sądowe – za wpis hipoteki 200 zł, założenie księgi wieczystej 60 zł, wpisanie właściciela nieruchomości 200 zł.

Podatek od wpisu hipoteki – od wpisu hipoteki należy odprowadzić podatek 19 zł. Jeśli wpis hipoteki dokonał notariusz to opłata jest odprowadzona do Urzędu Skarbowego przez notariusza.

Wykreślenie hipoteki – po spłacie kredytu i uzyskaniu zaświadczenia z banku za czynność wykreślić hipoteki z Księgi Wieczystej opłata Sądowa wynosi 100zł.

Kredyt gotówkowy opłaty

Prowizja bankowa – opłata pobiera przez bank za udzielenie kredytu. Liczona w procentach od kwoty kredytu. Spotykane na rynku to do 0% do 30% a czasami nawet wyższe. Prowizje powyżej 10% powinny stanowić sygnał ostrzegawczy dla kredytobiorcy i lepiej poszukać innej oferty.

Marża bankowa – jest to stały element oprocentowania zawarty w umowie + Wibor. Wysokość marży zależy najbardziej od oceny scorignowej klienta. Przedział cenowy z Wiorem jest o 0% do 7%. Oferty z wysokością 0% występują przy zawyżonej prowizji na początku za udzielenie. Natomiast kredyty z prowizją 0% mogą mieć wyższe oprocentowanie łączne np. 7,2% w skali roku. Obecnie maksymalne oprocentowanie kredytów gotówkowych wynosi 7,2% w skali roku. Są też kredyty gotówkowe ze stałym oprocentowaniem, gdzie wysokość raty nie będzie się zmieniać w przyszłości w przypadku zmiany stóp procentowych.

Opłata przygotowawcza – można się z nią spotkać i jest opłatą stałą za rozpatrzenie wniosku bez względu na wysokość kwoty kredytu. Spotykane na rynku np. 1400zł.

Ubezpieczenie na życie i NNW – przedział cenowy jest bardzo szeroki. Wysokość składki zależy od: grypy ryzyka, wieku kredytobiorcy, kwoty kredytu, oferty scoringowej, okresy kredytowania. Różnice mogą być naprawdę bardzo znaczące i ubezpieczenie znacznie podnosi koszt kredytu. Jest pobierane jednorazowo w dniu uruchomienia i w przypadku wcześniejszej spłaty zwracane za niewykorzystany okres ubezpieczenia lub miesięcznie do raty co jest zdecydowanie lepszym rozwiązaniem. Naliczane od kwoty kredytu, wysokości raty lub aktualnego salda zadłużenia. Kredyty gotówkowe są również bez ubezpieczenia i takie rozwiązanie jest tańsze. Jeśli otrzymujemy ofertę z ubezpieczeniem warto zwrócić uwagę na koszt ubezpieczenia a także jego zakres.

Ubezpieczenie od utraty pracy – jest to dodatkowa forma ubezpieczenia lub rozszerzenie ubezpieczenia podstawowego. Koszty takie ubezpieczenia mogą być bardzo różne w zależności od oferty, wieku kredytobiorcy, okresy kredytowania, kwoty kredytu. Należy zwrócić uwagę jaki łączny koszt kredytu stanowi takie ubezpieczenie i czy jego zakres faktycznie będzie chronił kredytobiorcę.

lukaszmackowski