DLACZEGO MIESZKANIA DROŻEJĄ – 10 POWODÓW

Lata 2017 – 2018 przyniosły znaczne podwyżki cen mieszkań. Rozmawiając na co dzień z nabywcami słyszę różne historię z rynku i jest rynek sprzedających. Ciekawe oferty mieszkań znikają z dnia na dzień, ceny negocjuje się bardzo mało lub wcale a na jedną ofertę jest kilku chętny. Poniżej przedstawiam 10 powodów, które mają wpływ na wzrost wartości mieszkań:

Niskie oprocentowanie lokat – obecny rynek nie rozpieszcza posiadaczy lokat. Największe Banki płacą na depozytach od 1% do 1,5% na lokatach. Uwzględniając inflacje większość depozytów przynosi ujemną stopę zwrotu. Na lokatach i rachunkach bieżących jest zgromadzone około 800 mld. Słabe depozyty powodują, że kapitał jest przenoszony na rynek nieruchomości co potwierdzają dane od deweloperów gdzie ponad połowa transakcji jest finalizowana za gotówkę.

Tani kredyt – od 4 lat oprocentowanie kredytów jest na najniższym poziomie w historii i obecnie koszt kredytu hipotecznego w skali roku to około 3,6%. Dla porównania 10 lat temu koszt kredytu w złotówkach wynosił 6,5% w skali roku. Tani kredyt zachęca do kupowania mieszkań na cel własny lub inwestycyjny.

Słaba złotówka do głównych walut – złotówka od kilku lat zachowuje się słabo do EURO, USD, CHF w przeliczeniu po kursie w porównaniu do zarobków zagranicą to w Polsce można kupić dużo taniej nieruchomość niż w innych krajach. Cudzoziemcy w 2017 roku kupili prawie 5000 mieszkań w Polsce. Rodacy którzy wyjechali w celach zarobkowych kilka lat temu mają już odłożony kapitał który pozwala na zainwestowanie w Polsce.

Dobry rynek pracy – obecnie stopa bezrobocia jest na najniższym poziomie w historii. Jest rynek pracownika i na rynku jest dużo ofert o pracę. To powoduje, że gospodarstwa domowe czują się pewnie i częściej sięgają po tani kredyt hipoteczny.

Wzrost wynagrodzeń – pensje w sektorze przedsiębiorstw rosną w ostatnich latach o około 7% rocznie. Na przestrzeni lat 2009 – 2019 średnia pensja brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosła z 3200zł do obecnych 5000zł. Firmy podnoszą systematycznie wynagrodzenia aby utrzymać pracowników. Wyższe pensje powodują, że zdolności rosną a za tym zwiększają się możliwości kredytowe. Płacona rata ma mniejsze znaczenie dla budżetu ponieważ rata jest niezmienna od kilku lat a po stronie przychodów jest więcej środków.

Mocna koniunktura w budowlance – obecnie są realizowane rekordowe poziomy inwestycji i jest jeden wielki plac budowy. Patrząc na dane dotyczące ilości budowanych domów, bloków można określić to mianem boomu budowlanego.

Wzrost kosztów pracy – wzrost kosztów pracy sprawił, że wielu wykonawców i podwykonawców podnosi stawki co się przekłada na wzrost ceny m2 na rynku pierwotnym. Kiedyś deweloperzy ustawiali cenę na cały blok. Obecnie budują i na 2 klatki jest jedna cena a na kolejne dwie już wyższa.

Wzrost cen materiałów budowlanych – z uwagi na wysokie zapotrzebowanie na materiały budowlane pojawiają się kolejki a jak czegoś brakuje to cena rośnie i wzrost ceny materiałów wpływa na finalną cenę mieszkań na rynku pierwotnym.

Moda na inwestowanie w nieruchomości – przybywa na rynku uczestników inwestujących w nieruchomości. Są zrzeszenia, fundusze a także indywidualni inwestorzy, którzy szukają nieruchomości w celach inwestycyjnych (Flipping) lub na wynajem. Zauważam, że standard wykończenia sprzedawanych mieszkań wzrasta co wymusił rynek bo osoba, która kupuje mieszkanie nie chce się bawić w remontowanie tylko zapłacić za gotową nieruchomość.

Słaba giełda – notowania polskiej GPW za ostatnie lata wyglądają słabo. Wartość indeksu Wig20 (dwadzieścia największych spółek) jest na poziomie notować z II połowy 2009 roku a obroty na całym rynku są prawie o połowę mniejsze. Ilość umorzeń z funduszy jest większa niż nabycia do tego jeszcze afery z obligacjami spowodowały, że kapitał ucieka z rynków finansowych i jedną z alternatyw są właśnie nieruchomości.

Dopiero za kilka lat okaże się czy obecne poziomy cen to drogo czy tanio. Uważam, że obecne wzrosty mają lepsze fundamenty niż te w latach 2006 – 2008. W tamtych latach było udzielane więcej kredytów hipotecznych głównie w CHF i jak się załamał kurs to wiele osób musiał sprzedawać mieszkania. Banki są znacznie ostrożniejsze w przyznawaniu decyzji, waluta jest tylko dla zarabiających w walucie i jest wymagany wkład własny. Czy to już górka czy jeszcze będą wzrosty a może już czas na spadki… pożyjemy zobaczymy 😊