W połowie listopada bieżącego roku pojawił się raport GUS podsumowujący obrót nieruchomościami w Polsce za 2018.
Procentowa zmiana cen lokali mieszkalnych w Polsce w latach od 2011 do 2018:
Rok 2011 wzrost o 0,1% w porównaniu do 2010r.
Rok 2012 spadek o 3,5% w porównaniu do 2011r.
Rok 2013 spadek o 4,3% w porównaniu do 2012r.
Rok 2014 wzrost o 1% w porównaniu do 2013r.
Rok 2015 wzrost o 1,5% w porównaniu do 2014r.
Rok 2016 wzrost o 1,8% w porównaniu do 2015r.
Rok 2017 wzrost o 3,8% w porównaniu do 2016r.
Rok 2018 wzrost o 6,5% w porównaniu do 2017r.
Poniżej wykres przedstawiający wzrost cen w wersji graficznej:
Analizując ceny transakcyjne w Gorzowie Wielkopolskim za 2018 widać, że dynamika wzrostu cen była wyższa niż średnia krajowa. W 2019 należy spodziewać się dalszego wzrostu cen i obstawiam, że Gorzów Wielkopolski będzie powyżej średniej krajowej.
Kupujący zadają sobie pytanie dlaczego ceny mieszkań tak wzrosły. W tym wpisie podaje przyczyny, które moim zdaniem wpłynęły na wzrosty w ostatnich latach:
Niskie oprocentowanie lokat – obecna oferta dla lokat kształtuje się w przedziale od 1% do 1,5% na w największych bankach. Niskie depozyty sprawiają, że część z tego kapitału jest przenoszona na rynek nieruchomości. Na przestrzeni ostatnich 4 lat oprocentowanie depozytów spadło. Uwzględniając inflacje większość depozytów przynosi ujemną stopę zwrotu. Na lokatach i rachunkach bieżących jest zgromadzone ponad 800 mld.
Tani kredyt – od ponad 4 lat oprocentowanie kredytów jest na najniższym poziomie w historii i obecnie koszt kredytu hipotecznego w skali roku to około 3,6%. Dla porównania 6 lat temu koszt kredytu w złotówkach wynosił około 5,5% w skali roku.
Dobry rynek pracy – stopa bezrobocia jest na najniższym poziomie w historii. Jest rynek pracownika i na rynku jest dużo ofert o pracę. To powoduje, że nastroje wśród konsumentów są dobre. Gospodarstwa domowe czują się bezpiecznie i częściej decydują się na zmianę własnego mieszkania.
Wzrost wynagrodzeń – pensje w sektorze przedsiębiorstw rosną w ostatnich latach o około 7% rocznie. Na przestrzeni lat 2009 – 2019 średnia pensja brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosła z 3200zł do obecnych 5100zł brutto. Firmy podnoszą systematycznie wynagrodzenia. Płacona rata ma mniejsze znaczenie dla budżetu ponieważ rata jest niezmienna od kilku lat a po stronie przychodów jest więcej środków.
Spekulacja – przybywa na rynku uczestników inwestujących w nieruchomości. Są to zrzeszenia, fundusze, spółki a także indywidualni inwestorzy, którzy nabywają nieruchomości w celach inwestycyjnych do ich dalszej odsprzedaży.
Cudzoziemców – poniżej dane ilu cudzoziemców jest zgłoszonych do ubezpieczeń:
2014 rok – 124 349 osób
2015 rok – 184 188 osób
2016 rok – 293 188 osób
2017 rok – 440 255 osób
2018 rok – 569 724 osób
Cudzoziemcy z zagranicy przebywający w Polsce zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe najczęściej poprzez wynajem mieszkań co generuje popyt na mieszkania.
Mocna koniunktura w budowlance – duże zapotrzebowanie na materiały budowlane powoduje wzrost ceny materiałów co ma swoje przełożenie na cenę mieszkań na rynku pierwotnym.
Wzrost kosztów usług budowlanych – ekipy budowlane podniosły swoje stawki za pracę. Koszt wyremontowania mieszkania wzrósł i to ma wpływ na cenę finalną mieszkania przy sprzedaży. W tej samej sytuacji są deweloperzy, którzy płacą więcej za wybudowanie m2 generalnym wykonawcą.
Słaba giełda – notowania polskiej GPW za ostatnie lata wyglądają słabo. Wartość indeksu Wig20 (dwadzieścia największych spółek) jest na poziomie notować z II połowy 2009 roku a obroty na całym rynku są prawie o połowę mniejsze. Ilość umorzeń z funduszy jest większa niż nabycia do tego jeszcze afery z obligacjami spowodowały, że kapitał ucieka z rynków finansowych i jedną z alternatyw są właśnie nieruchomości.
Słaba złotówka do głównych walut – złotówka od kilku lat zachowuje się słabo do EURO, USD, CHF w przeliczeniu po kursie do zarobków za granicą to w Polsce można kupić dużo taniej nieruchomość niż w innych krajach. Rodacy którzy wyjechali w celach zarobkowych kilka lat temu mają już odłożony kapitał który pozwala na kupowanie mieszkań w Polsce. Dane wskazują, że więcej osób wraca z emigracji niż wyjeżdża. Niewiadoma odnośnie brexitu sprawiła, że z Wielkiej Brytanii wyjechało 93 tyś Polaków w ciągu jednego roku.
Uważam, że obecne wzrosty cen mieszkań mają lepsze fundamenty niż te w latach 2006 – 2008. W tamtych latach było udzielane więcej kredytów hipotecznych głównie w CHF i jak się załamały kursy walut to wiele osób zaczęło sprzedawać mieszkania. Banki są znacznie ostrożniejsze w przyznawaniu kredytów. Czy to już górka czy jeszcze będą wzrosty a może już czas na spadki… zobaczymy ?
