Na początku wpisu muszę Was zmartwić, że wszystkim uczestnikom rynku, którzy mają realny wpływ na ceny nieruchomości zależy na tym aby one rosły. Jedyna grupa, której zależy aby było taniej to są kupujący – ta grupa jest niepoliczalna i nigdy nie wiadomo ilu jest kupujących. Widać po portalach nieruchomościowych ile jest ofert sprzedaży i jak się kształtuje trend cenowy. Są dane przedstawiają ile deweloperzy sprzedają. Ale nie ma danych potwierdzających jaka jest grupa kupujących – ilu jest uczestników poszukujących lub planujących kupić mieszkanie. I właśnie grupa kupujących niestety jest zmuszona akceptować to co przynosi rynek – czyli w tym wypadku strona sprzedająca.

KOMU ZALEŻY NA WZROŚCIE CEN NIERUCHOMOŚCI:

DEWELOPERZY – to budujący nieruchomości najbardziej zyskują na dobrej koniunkturze na rynku nieruchomości. Ceny wzrastają, nieruchomości sprzedają się na etapie dziury w ziemi a finansowanie na budowę płynie ze środków klientów. Deweloperzy będą najdłużej bronić się przed obniżkami ceny. W większych aglomeracjach, gdzie jest budowane dużo jest wielu deweloperów a walka o klienta kupującego będzie bardziej zagorzała. W mniejszych miejscowościach sytuacja ma się inaczej. Do oficjalnej obniżki cen nie dojdzie tak szybko dlatego, że deweloper ma kilka możliwości zanim faktycznie będzie chciał obniżyć ceny katalogowe. Oto kilka z nich: sprzedaż mieszkania w rozliczeniu z podwykonawcą lub generalnemu wykonawcy, sprzedaż mieszkań w pakiecie – np. większy inwestor kupuje nawis mieszkań w cenie po znacznym rabacie. W ostateczności deweloper umówi się z klientem kupującym na wynajem długoterminowy z prawem pierwokupu.

BANKI – mimo, że możecie się spotkać z tym, że banki zaniżają wyceny lub nie chcą przyznawać za wysokich kwot to finalnie bankom zależy na tym aby ceny rosły. Wyższe ceny nieruchomości to wyższe kwoty kredytów a za tym idą większe przychody za udzielenie kredytu a od wyższej kwoty są wyższe odsetki. Ma to też znaczenie dla kredytów udzielonych kilka lat temu przykład: hipoteka kredyt udzielonego jest niższa bo spłaca się kapitał a wartość zabezpieczenia jest wyższa. To powoduje, że współczynnik LTV  (loan to value) czyli: kwota kredytu / wartości zabezpieczenia jest coraz niższa – co zmniejsza ryzyko dla banku w razie niewypłacalności kredytobiorcy.

MINISTERSTWO FINANSÓW – jest oczywiście bardzo dużym beneficjentem wzrostu wartości na nieruchomościach. Jeśli ceny nieruchomości wzrosły w skali roku np. 8% to przy przenoszeniu własności płacicie o 8% więcej PCC. Deweloperzy sprzedają mieszkania z podatkiem VAT i od wyższej ceny też odprowadzają wyższy VAT. W skali całego rynku są to ogromne wpływy z tytułu podatków od kupna nieruchomości.

SPRZEDAJĄCY NA RYNKU WTÓRNYM – ktoś kto kupił mieszkanie 2 lata temu dzisiaj je sprzedaje często z zyskiem kilkunastu lub kilkudziesięciu procent. Czy można go za to winić – myślę, że dwa lata temu nie było jednoznacznych sygnałów, że ceny tak wzrosną. Ktoś podjął ryzyku a teraz realizuje premię za to ryzyku. Na rynku pojawiają się kolejni uczestnicy, którzy też chcą zarobić na trendzie wzrostowym. Coraz bardzie popularne staje się sprzedawanie mieszkań przez ludzi zajmujących się tym zawodowo.

WYKONAWCY I PODWYKONAWCY – boom na rynku to jest większy zarobek dla nich za większą ilość zleceń. Widząc wzrosty ceny na nieruchomościach mają pretekst aby podnosić koszt swoich usług. Im dłużej trwa dobra koninktura to można swoje usługi wyceniać drożej.

SKLEPY I MARKETY BUDOWALNE – jestem częstym bywalcem zakupów w marketach budowlanych i widać, że duży popyt na materiały powoduje ich wzrost. Oczywiście nie wszystkie rosną tak samo – zależy od tego co schodzi a co nie. Niektóre kategorie produktowe czasami mają nawet ekstra promocje.

Jest to zrozumiałe, że powyższe podmioty chcą wykorzystać ten czas na zarobienie więcej. Mamy wolny rynek i cenę dyktuje siłą popytu i podaży. Dopóki nie nastąpi  załamanie na rynku nieruchomości to więcej do powiedzenia mają te podmioty, które dyktują ceny a kupujący mogą ją akceptować lub czekać na obniżki – tylko nie wiadomo kiedy one nastąpią…