Jak kształtują się ceny mieszkań na gorzowskim rynku nieruchomości?

Osoby, które są związane z rynkiem nieruchomości lub planują w najbliższym czasie zakupić nieruchomość szukają odpowiedzi na pytanie: co będzie z cenami nieruchomości? W poniższym wpisie przedstawiam informacje z rynku na temat gorzowskiego rynku nieruchomości. Stan na luty 2021.

Poniższa analiza jest oparta na bazie danych od gorzowskich deweloperów, rzeczoznawców, biur nieruchomości, analizie ofert z największych portali ogłoszeniowych, informacji uzyskanych w bankach i opinii klientów z którymi rozmawiam na co dzień.

Odniosę się do poszczególnych kategorii mieszkań z podziałem na rynek mieszkań sprzedawanych od deweloperów – stan deweloperski. Mieszkania kilku letnie nowe budownictwo, mieszkania do remontu starsze budownictwo, mieszkania gotowe po remoncie.

Mieszkań na rynku pierwotnym od dewelopera – gorzowscy deweloperzy obecnie sprzedają mieszkania w cenach od 4900 do 5500zł za m2. Jeśli chodzi o czas oczekiwania na mieszkania to dalej wynosi on kilka miesięcy. Czasami pojawiają się oferty dostępne na już jeśli klient zrezygnuje z rezerwacji lub mogą zostać ostatnie mieszkania w danej inwestycji. Zapytania i sprzedaż jest na przyzwoitym poziomie. Deweloperzy mają dalej dobrą sytuacje finansową i też czekają na rozwój sytuacji w gospodarce. Nowe inwestycje są realizowane jednak w wolniejszym tempie niż w 2019 roku. Możliwości negocjacji to około 100 – 200zł na m2.

Mieszkania kilkuletnie rynek wtórny – jest utrzymanie poziomu cen ofertowych mieszkań z poprzedniego roku. Obecnie ceny ofertowe na portalach wynoszą w przedziale 5500 – 6500 w zależności od standardu wykończenia. W tym segmencie rynku występuje wysoki poziom różnicy między ceną ofertową i transakcyjną. W mojej opinii wynika to z tego, że są sprzedawane mieszkania, które były nabyte jeszcze przed wzrostem cen. Ceny u deweloperów w latach 2014 – 2015 kształtowały się na poziomie 3100 – 3500zł za m2. Zakładając koszt remontu w tamtych czasach około 1000zł do m2 wychodzi dalej ponad 1000 zł zysku na m2. Jest to zysk bez podatku ponieważ minęło 5 lat i właściciele tych mieszkań są skłonni do większych negocjacji. Mieszkania, które są eksploatowane 5 lat mają widoczne oznaki eksploatacji. Jest to dalej dobry lub bardzo dobry standard jednak wymagają odświeżenia. Sprzedający wolą opuścić cenę z uwagi na zużycie mieszkania niż podejmować wysiłek liftingu i angażować swój czas i gotówkę bez gwarancji, że nakłady się zwrócą. W tym segmencie rynku jest duże pole do negocjacji ceny.

Mieszkania do remontu – są to mieszkania najtańsze jednak ofert takich mieszkań na portalach jest bardzo mało. Jest to spowodowane tym, że jest dalej duży popyt na mieszkania pod inwestycje. Na portalach ogłoszeniowych pojawia się mało mieszkań tego typu a ceny są wysokie. W tym segmencie działają wyspecjalizowane firmy a także osoby, które planują zakup dla siebie i chcą same zaaranżować mieszkanie od podstaw. Ciężko się odnieść do ceny ofertowej a transakcyjnej ponieważ te mieszkania nie trafiają na portale tylko są sprzedawane bezpośrednio lub poprzez wyszukanie okazji. Biura nieruchomości współpracują z inwestorami i również nie muszą publikować tych ofert ponieważ mają klientów gotówkowych skupujących nieruchomości do remontu.

Mieszkania wyremontowane w wysokim standardzie w nowym budownictwie – na portalach ogłoszeniowych są widoczne mieszkania, które zostały przygotowane pod sprzedaż. Pojawiają się również mieszkania, które były przygotowane pod wynajem krótkoterminowy i trafiły na sprzedaż. Ceny tych mieszkań są na najwyższym poziomie w przedziale powyżej 6500zł – 7500zł za m2. Jest to rozwiązanie dla kupujących, którzy nie chcą samodzielnie przeprowadzać remontu i chcą kupić gotowe mieszkanie w wysokim standardzie. Wyspecjalizowane firmy od obrotu nieruchomościami przeprowadzają remont a nabywca płaci za tą usługę w cenie mieszkania. Tego typu oferty występują również na segmencie mieszkań z dużej płyty i mieszkania w kamienicy. Pole negocjacji zależy od tego jak sprzedający podchodzi do realizowanej inwestycji. Jest tu podejście bardziej biznesowe w którym czas transakcji jest istotny. Inwestor może chcieć spieniężyć inwestycje ponieważ ma kolejne projekty do zrealizowania, dlatego występują większe możliwości negocjacyjne przy kliencie gotówkowym.

Poziom cen mieszkań w kolejnych kwartał będzie uzależniony do ogólnej kondycji gospodarki a ta się przełoży na rynek pracy i nastroje konsumentów. Rynek gorzowski po bardzo dużych wzrostach w przeciągu ostatnich lat stabilizuje się. Poziom stabilizacji a także ewentualne korekty cen będą zdrowe dla rynku nieruchomości w dłuższej perspektywie.

Osoby, które potrzebują finansowania kredytowego zapraszam do współpracy. Bez żadnych kosztów pomagam w wyborze najlepszej oferty kredytowej z rynku.