Poruszam ten temat ponieważ jest on ostatnio bardzo popularny. Zagadnienie opiszę z podziałem na kupno za oszczędności i zakupu w kredycie.

Najważniejsze zanim podejmiemy decyzje o zakupie mieszkania na wynajem trzeba obowiązkowo oszacować rentowność z inwestycji. Sprawdzamy na najpopularniejszych portalach o nieruchomościach jakie są obecnie stawki wynajmu w danej lokalizacji za interesujący nas metraż np. kawalerka do 35 m2 oferty za 1000zł / miesięcznie w lokalizacji gdzie mieszkania o tej samej powierzchni kosztują 5000zł /m2. W tym przykładzie będę opierał się właśnie na takich założeniach czyli zakup mieszkania 35m2. Cena zakupu, najmu zależą od lokalizacji, standardu wykończenia i się różnią w poszczególnych miejscach. Nawet na tym samym osiedlu ceny za m2 w podobnym standardzie mogą się różnić o 100 – 200zł.

Wyliczenie rentowności przy zakupie za gotówkę 35m2 x 5000 = 175 000zł. Koszty notarialne około 4,5 tysiąca, jeśli oferta przez biuro to dodatkowo około 2,5% brutto ( 4375zł). Po zaokrągleniu wychodzi 9 tyś na koszty około zakupowe – może być mniej ja w tym przykładzie zakładam, że zakup jest za pośrednictwem biura ponieważ większość ofert jest przez biura wystawiona.

Przychód roczny 12×1000 = 12000

12000 (roczny przychód) /184000 (zakup + koszty) = 6,52% brutto i porównując do lokat to jest to lepszy zysk.

Gorszy scenariusz w którym jest spadek przychodu z wynajmu do 800zł/miesięcznie i 2 miesiące przestoju w roku czyli 8000 (roczny przychód)/ 184000 (poniesione nakłady) = 4,34% brutto.

Po stronie kosztów jest podatek od nieruchomości około 100zł rocznie plus ewentualne ubezpieczanie około 150zł rocznie (wymogu nie ma, ale mimo wszystko warto się zabezpieczyć)

Co jakiś trzeba będzie mieszkanie odświeżyć i dokupić nowe wyposażenie.

Plusem podatkowym jest to, że przy wynajmie to my płacimy 8,5% podatku a przy lokacie 19% potrąci Bank na koniec trwania depozytu.

Występują też inne formy rozliczania się z podatku za wynajem (zasady ogólne, działalności gospodarcza, cit w spółkach) jednak forma z ryczałtem jest najczęściej wybierana szczególnie przy pierwszym mieszkaniu.

Skupiając się tylko na samej rentowności wychodzi, że wynajem jest opłacalniejszy pod względem stopy zwrotu w porównaniu do depozytu bankowego.

Oprócz zysków należy też szacować zagrożenia i zwracam uwagę na to, że za ułamek kwoty oddajemy swoją własność komuś często zupełnie obcemu a Polskie prawo bardziej chroni lokatora niż właściciela. Wynajem wymaga działań związanych ze znalezienie najemcy, rozliczanie zaliczek związanych z utrzymaniem mieszkania, odbiór po zakończeniu i ewentualne remonty w przyszłości. Wiąże się to z poświęceniem czasu i wykonaniem dodatkowej pracy a jeśli do każdej czynności będziemy angażować firmy zewnętrzne to rentowność będzie spadała.

Najgorszy scenariusz to dewastacja mieszkania i dołożymy więcej niż zarobiliśmy co niestety też się zdarza. Takie są minusy i ryzyka z tym związane.

Nieruchomości zyskują na wartości w czasie i można liczyć na wzrost w długim horyzoncie czasowym. Przy wynajmnie po stawkach maksymalnych w danej lokalizacji i obłożeniu przez cały rok rentowność wzrasta do 7 – 8% lub nawet więcej to wszystko zależy od lokalizacji, atrakcyjności mieszkania i poniesionych nakładów.

Jeśli ktoś ma do wyboru dzisiaj lokatę na 2,5% i nie ma dla niej żadnej lepszej alternatywy  – 19% podatku to moim zdaniem lepiej jest kupić mieszkanie po spełnieniu trzech poniższych warunków:

Oszczędności są wolną gotówką i nie będą potrzebne przez najbliższe lata,

Nie są to jedyne oszczędności i zostaje rezerwa na płynność

Znamy ryzyka i zakładamy różne scenariusze.

Jeśli tak się podejdzie do wynajmu kalkulując wszystkie plusy i minusy a także negatywne scenariusze to będziemy przygotowani na ewentualne zawirowania. Przy prowadzeniu biznesu (a wynajem jest formą aktywności przedsiębiorczej) trzeba mieć chłodną głowę i zakładać różne warianty.

ZAŁOŻENIE ZAKUP NA KREDYT

Przy kredycie należy trochę inaczej kalkulować ryzyko ponieważ dochodzi jeszcze ryzyko wzrostu raty kredytowej. Bank ratę będzie żądał co miesiąc a wynajmować nie zawsze będziemy i tu należy odpowiednio przygotować finanse zanim zaczniemy inwestować w nieruchomość na wynajem z kredytu.

Uważam, że zakup na kredyt powinien być finansowany z 20% udziałem i w razie wymuszonej sprzedaży jest bufor na wyjście z inwestycji i rozliczenie się z bankiem.

Druga sprawa to płynność finansowa i czy budżet wytrzyma brak przychodów za wynajem z ratą kredytową i czynszem do płacenia za kolejne mieszkanie.

Kolejny aspekt to wzrost raty np. o 200zł – 300zł czy budżet wytrzyma przy jednoczesnym braku wpływy z wynajmu.

Dlatego zanim podejmie się decyzje o kupnie mieszkania za kredyt pod wynajem trzeba powyższe ryzyka wkalkulować w ten rodzaj aktywności, bo ważniejsze jest bezpieczeństwo finansów osobistych niż dodatkowe 200 – 300zł zysku w portfelu.

Opłacoalność przy zakupie za kredyt:

Zakup 175 000 + 9000zł koszty około zakupowe (Notariusz, biuro nieruchomości) + koszty kredytowe około 3500zł (nie kredytowane)

Zakup za 175 000zł – 20% wkładu własnego = 140 000zł kwoty kredytu.

Kredyt na 30 lat rata kredytu wynosi około 630zł miesięcznie

Kredyt na 20 lat rata kredytu wynosi około 815zł miesięcznie

Zakładam, że przychód to 1000zł – podatek 8,5% – rata kredytu.

Zysk 285zł miesięcznie przy kredycie na 30 lat

Zysk wynosi 100zł miesięcznie przy kredycie na 20 lat

W tym układzie jest jeszcze miejsce na ewentualną podwyżkę raty. Czy raty wzrosną i o ile mogą wzrosnąć to tego nie wiadomo. A jak czynsz spadnie lub będzie pustostan to dokładamy do interesu i takie ryzyka też trzeba uwzglęnić przed zakupem.

Każdy miesiąc wynajmu zbliża właściciela do spłaty kredytu. W racie kredytowej jest część kapitałowa, która jest spłacana z przychodu za wynajem i w przyszłości zostanie mieszkanie bez kredytu.

Podsumowując dużo zależy od tego czym dana osoba zajmuje się na co dzień, czy ma czas i chęci do działania. Jeśli ktoś jest na etacie i jedyny sposób pomnażania kapitału jest lokata to zakup nieruchomości jest dobrą alternatywą, pod warunkiem posiadania odpowiedniej płynności o której pisałem wcześniej. Jak ktoś prowadzi biznes i ma marże np. 10% przy sprzedaży / produkcji to lepiej tymi środkami obracać w firmie i w ciągu roku wyciągnie więcej na biznesie a mieszkanie kupić za kredyt na 3,6% jeśli chce inwestować w nieruchomości lub skupić się na tym czym się zna a inwestowanie w mieszkania sobie odpuścić.

Ostatnie lata są bardzo dobre dla wynajmujących (czynsze idą w góry, chętnych na wynajem bardzo dużo i do tego nieruchomości wzrosły o około 15% w skali ostatniego roku) jednak trzeba mieć świadomość, że ochłodzenie na rynku kiedyś przyjdzie i Ci którzy będą odpowiednio do tego przygotowani bez większych trudności to przetrwają.

Życzę tylko rentownych inwestycji?